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多方角力物流地產(chǎn) 發(fā)展運營(yíng)如何應對？
2015-07-29
編者按：隨著(zhù)國內物流的迅猛發(fā)展，在資本和政策、產(chǎn)業(yè)都向物流地產(chǎn)集中時(shí)，除傳統物流企業(yè)紛紛開(kāi)始擴張物流設施外，不少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始轉型涉足物流園區。
物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運營(yíng)。物流園區和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個(gè)倉庫，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續而穩定的利潤回報，因此后期招商運營(yíng)要求具備更加專(zhuān)業(yè)、更加復雜的管理能力。而要達到這些要求，園區運作中引入專(zhuān)業(yè)的第四方物流咨詢(xún)服務(wù)至關(guān)重要。
從現有的物流地產(chǎn)的發(fā)展局面來(lái)看，功能多元化的物流地產(chǎn)更受追捧，同時(shí)在后期招商運營(yíng)過(guò)程中，更加注重信息化服務(wù)和金融服務(wù)，建設智能物流園區將成為顯著(zhù)趨勢。而各路資本涌入物流地產(chǎn)無(wú)疑將會(huì )加速物流地產(chǎn)重新洗牌的過(guò)程，各物流地產(chǎn)、物流園區運營(yíng)者如何在此輪發(fā)展形勢下獲取競爭優(yōu)勢，值得關(guān)注。
物流地產(chǎn)：強化運營(yíng)是關(guān)鍵
作者：榕江
5月5日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沈陽(yáng)萬(wàn)景集團與中物天成資訊服務(wù)有限公司在沈陽(yáng)萬(wàn)景物流園簽署戰略合作協(xié)議。
同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，5月29日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與中鐵物流集團在北京進(jìn)行戰略合作簽約儀式。
6月8日，新華網(wǎng)發(fā)表原創(chuàng )文章《萬(wàn)科成立物流地產(chǎn)公司大量拿地向普洛斯“開(kāi)炮”》，據報道，萬(wàn)科已撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并且引入美國黑石集團作為股東之一，此則消息一出，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)不小震動(dòng)。房地產(chǎn)商熱衷于物流地產(chǎn)
萬(wàn)景集團與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，已然開(kāi)始在物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力。而這些原來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)叱咤風(fēng)云的企業(yè)進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域必然會(huì )加劇物流地產(chǎn)的升溫。急速升溫的物流地產(chǎn)將要走向何方？
日前，中物天成咨詢(xún)規劃事業(yè)部總裁孔慶廣在接受《現代物流報·園區專(zhuān)刊》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，沈陽(yáng)萬(wàn)景物流園僅僅是沈陽(yáng)萬(wàn)景集團發(fā)力物流地產(chǎn)事業(yè)的第一步。據悉，在未來(lái)幾年，沈陽(yáng)萬(wàn)景集團將以東三省為基礎，在全國范圍內建設一系列的倉儲物流園區，最終將形成一張覆蓋整個(gè)中國的物流園區運營(yíng)網(wǎng)絡(luò )。
在5月29日，萬(wàn)科與中鐵物流集團在北京舉行的合作簽約儀式上，萬(wàn)科物流地產(chǎn)創(chuàng )始合伙人副總經(jīng)理李鵬談到，“眾所周知，當前的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的轉型，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在影響著(zhù)基本的商業(yè)運行法則，在這樣的背景下，萬(wàn)科也在積極探索未來(lái)業(yè)務(wù)的轉型升級，未來(lái)萬(wàn)科在做好住宅的同時(shí)，也希望能夠探索城市配套服務(wù)業(yè)。物流地產(chǎn)是城市配套服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應來(lái)說(shuō)，還是從消費者結構的轉型、消費習慣的升級，整個(gè)中國物流市場(chǎng)的前景非常好。”
萬(wàn)科作為中國最大的房地產(chǎn)業(yè)，其一舉一動(dòng)必然會(huì )引發(fā)媒體和大眾的關(guān)注。萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐越來(lái)越明顯，表明了這家房地產(chǎn)巨頭對物流地產(chǎn)前景的基本判斷。業(yè)內專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現正在加速房地產(chǎn)企業(yè)謀求多元化業(yè)務(wù)，而進(jìn)軍物流地產(chǎn)能否為房地產(chǎn)企業(yè)增添新的利潤增長(cháng)空間？對于此，業(yè)內評論認為，土地增值預期能夠為物流地產(chǎn)提供基本的利潤保障。而能否在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成功掘金，還要看這些房地產(chǎn)企業(yè)能否成功運營(yíng)物流地產(chǎn)。
運營(yíng)是關(guān)鍵
孔慶廣在接受《現代物流報·園區專(zhuān)刊》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)國內物流的迅猛發(fā)展，在資本和政策、產(chǎn)業(yè)都向物流地產(chǎn)集中時(shí)，除傳統物流企業(yè)紛紛開(kāi)始擴張物流設施外，諸如普洛斯、傳化等，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始轉型涉足物流園區，諸如萬(wàn)科、萬(wàn)景等。“物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)的本質(zhì)區別是，物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運營(yíng)。而房地產(chǎn)僅僅是選址、建設、銷(xiāo)售，從其運作程序來(lái)看，物流地產(chǎn)顯然比房地產(chǎn)更為復雜。“物流園區和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個(gè)倉庫，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續而穩定的利潤回報，因此后期招商運營(yíng)要求具備更加專(zhuān)業(yè)、更加復雜的管理能力。”孔慶廣說(shuō)。
而在目前，我國物流園區在開(kāi)發(fā)運營(yíng)過(guò)程中，政府、開(kāi)發(fā)商、投資商、運營(yíng)商及入駐園區的物流服務(wù)商角色混亂，職責不明，尤其是運營(yíng)管理不善，園區內企業(yè)惡意競爭，造成物流園區低水平、低效率運營(yíng)，降低了其他企業(yè)的進(jìn)駐意愿，進(jìn)而導致物流園區空置率居高不下。國外經(jīng)驗，一個(gè)物流園區必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤匯報，因此，物流園區必須擁有強大的客戶(hù)資源和維持客戶(hù)的運營(yíng)管理經(jīng)驗才能保持持續盈利。在這種情況下，運營(yíng)模式更是決定物流地產(chǎn)成功與否的重要砝碼。
新入局者的盤(pán)算
中鐵物流集團執行總裁陸國榮在接受《現代物流報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，倉儲業(yè)以前以自我配套或第三方物業(yè)出租為核心導向，倉儲園區實(shí)現網(wǎng)絡(luò )化運營(yíng)以后，從單純的物業(yè)收益，到倉內加工收益，倉后轉運配收益，物流金融收益，一方面為倉儲業(yè)轉型升級提供資金基礎，另一方面，網(wǎng)絡(luò )化推動(dòng)能夠改變倉儲業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)范疇。陸國榮稱(chēng)，中鐵物流集團與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的合作倉儲業(yè)涉及前期建設和后期運營(yíng)。集中在三個(gè)維度：其一，綜合物流園區的建設運營(yíng)，例如運轉中心和倉儲的建設；其二，專(zhuān)業(yè)物流園區，例如，醫藥方面，吉林省通化市是國家兩個(gè)高新醫藥開(kāi)發(fā)區之一，在吉林通化市建設醫藥物流園區；第三個(gè)維度，整合大量的倉儲物流園區，進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。
從陸國榮列出的中鐵物流集團與萬(wàn)科的合作除涉及綜合性物流園區和專(zhuān)業(yè)物流園區的建設運營(yíng)外，更重要的部分是雙方將整合現有的物流園區資源進(jìn)行整合。據陸國榮介紹，中鐵物流集團有意向建設一張覆蓋全國物流園區和倉儲設施的網(wǎng)絡(luò )，并在這張網(wǎng)絡(luò )上進(jìn)行倉儲資源的線(xiàn)上撮合交易。除傳統物流園區具備的倉儲租賃、停車(chē)等基本功能外，著(zhù)眼于整合現有的物流園區資源，顯然，新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的萬(wàn)科有更多的盤(pán)算。
孔慶廣表示，在政策、技術(shù)和資本等多重因素的驅動(dòng)下，傳統的物流園區經(jīng)營(yíng)模式有待升級。以沈陽(yáng)萬(wàn)景物流園為例，其投入大量資金進(jìn)行信息化建設，并且能夠提供投融資金融服務(wù)。相較于傳統的物流園區具備的倉儲租賃、停車(chē)住宿等基本功能外，新興的物流園區具備多元化的功能，包括電子商務(wù)作業(yè)區、定制化倉儲設施等。
孔慶廣介紹，隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)+”的持續升溫，“互聯(lián)網(wǎng)+”物流已開(kāi)始廣泛應用于物流園區，最近兩年來(lái)，國家交通運輸部不斷發(fā)文推進(jìn)物流公共信息平臺的建設，國家平臺牽手傳化物流推出的物流信息管家，有力地推動(dòng)智慧型物流園區的發(fā)展。在未來(lái)，平臺化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的物流地產(chǎn)的發(fā)展前景值得看好。
來(lái)自: 現代物流報
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